تمام شدن قرارداد اجاره برای بسیاری از مستأجران به معنای آغاز یک دغدغه تازه است؛ دغدغهای که نه درباره پیدا کردن خانه جدید، بلکه درباره بازگشت پولی است که ماهها یا سالها در اختیار موجر قرار داشته است. در شرایطی که ودیعه یا رهن، بخش قابل توجهی از سرمایه خانوار را تشکیل میدهد، تأخیر یا امتناع موجر از بازگرداندن این مبلغ میتواند برنامه مالی مستأجر را مختل و حتی او را برای تأمین هزینه اجاره خانه بعدی با مشکل مواجه کند.
هرچند پایان قرارداد اجاره در ظاهر نقطه پایان رابطه میان موجر و مستأجر است، اما در عمل ممکن است اختلافات تازهای درباره مبلغ ودیعه، خسارتهای احتمالی ملک، قبوض، اجارهبهای معوق یا زمان تحویل کلید شکل بگیرد. گاهی موجر با استناد به خسارت وارده به ملک یا بدهیهای مستأجر، از پرداخت تمام یا بخشی از ودیعه خودداری میکند و در مقابل، مستأجر نیز ممکن است تصور کند تا زمانی که پولش را دریافت نکرده، الزامی برای تخلیه یا تحویل ملک ندارد.
اما قانون در این میان چه میگوید؟ مستأجر برای بازپسگیری ودیعه از چه مسیر قانونی باید اقدام کند؟ آیا ارسال اظهارنامه کافی است یا باید دادخواست مطالبه وجه مطرح شود؟ در صورت بروز اختلاف بر سر خسارت، چه کسی باید آن را اثبات کند و میزان آن چگونه تعیین میشود؟ همچنین آیا امکان مطالبه خسارت تأخیر در پرداخت ودیعه وجود دارد؟
در این گزارش و در گفتوگو با سیده فرشته حسینی وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز با بررسی این پرسشها تلاش میکنیم مسیر قانونی مستأجر برای بازپسگیری ودیعه و مهمترین نکاتی را که موجر و مستأجر هنگام پایان قرارداد باید بدانند، روشن کنیم.
اولین اقدام قانونی مستأجر در صورت امتناع موجر از بازپرداخت مبلغ ودیعه در زمان پایان قرارداد چیست؟
حسینی: به محض پایان مدت قرارداد اجاره و امتناع موجر از استرداد ودیعه، نخستین اقدام قانونی مستأجر، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
مستأجر باید در متن این اظهارنامه صراحتاً اعلام کند که مدت قرارداد منقضی شده، ملک تخلیه و آماده تحویل است و از موجر دعوت کند که در تاریخ و ساعت مشخصی جهت تحویل گرفتن کلید و همزمان، پرداخت ودیعه اقدام کند. این اقدام، تاریخ دقیق مطالبه رسمی و حلول اجل تعهد را جهت مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مستند میسازد.
مستأجر میتواند تا زمان دریافت کامل مبلغ ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند
آیا مستأجر میتواند تا زمان دریافت کامل مبلغ ودیعه، از تخلیه ملک خودداری کند؟ رابطه حقوقی تخلیه و استرداد ودیعه چیست؟
حسینی: بله، تخلیه ملک و استرداد ودیعه، تعهدات متقابل و همزمان هستند. مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه ودیعه به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست؛ بنابراین مستأجر حق حبس دارد و تا زمان تودیع وجه توسط موجر، ملزم به تخلیه نیست و تصرف او غاصبانه به شمار نمیرود؛ در نتیجه موجر نمیتواند بابت این دوره مطالبه اجرتالمثل کند.
اما توجه به یک مرز باریک حقوقی الزامی است: اگر موجر ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند و قبض آن را به مرجع اجرا ارائه دهد، حق حبس مستأجر زایل میشود. در این صورت، ادامه تصرفات مستأجر غیرقانونی بوده و موجر میتواند بابت ایام پس از تودیع، مطالبه اجرتالمثل کند.
آیا موجر میتواند به طور یکجانبه و خودسرانه بابت خسارتهای ادعایی به ملک، مبلغی را از ودیعه کسر کند؟
حسینی: خیر؛ موجر به هیچ عنوان حق ندارد به طور یکجانبه و خودسرانه، مبلغی را بابت خسارت ادعایی از ودیعه کسر کند.
وفق مقررات ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، موجر مکلف است همزمان با تودیع کل مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه خسارت خود را تقدیم دادگاه صالح کرده و گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا ارائه دهد. اجرای احکام صرفاً به میزان مبلغ مورد ادعا در دادخواست از پرداخت وجه به مستأجر خودداری کرده و پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی، طلب موجر را کسر و باقیمانده را به مستأجر میدهد.
میزان خسارت وارده صرفاً بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری یا توافق مکتوب طرفین تعیین میشود. همچنین استهلاک متعارف ملک خسارت محسوب نمیشود و هزینههای رفع آن بر عهده موجر است.
موجر نمیتواند کل مبلغ ودیعه را بابت بدهیهای معوق نزد خود نگه دارد
آیا موجر مجاز است کل ودیعه را بابت بدهیهای مستأجر نزد خود نگه دارد؟
خیر؛ بر اساس همان ضوابط ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ادعای بدهی مستأجر بابت اجارهبها و قبوض، مجوز حبس خودسرانه کل ودیعه نیست. موجر باید برای این مطالبات نیز دادخواست ارائه دهد و با ارائه گواهی دادخواست به دایره اجرا، توقیف موقت همان میزان از ودیعه را تا صدور رأی قطعی درخواست کند. کسر بدون طی تشریفات قضایی، تخلف حقوقی است.
دادخواست مطالبه ودیعه
دادخواست مطالبه ودیعه باید تحت چه عنوانی طرح شود و روند رسیدگی به آن چگونه است؟
حسینی: خواسته حقوقی مستأجر در این فرض، دادخواست مطالبه وجه ودیعه یا قرضالحسنه به انضمام خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی است.
روند رسیدگی بدین صورت است که پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده با توجه به مبلغ خواسته به دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی ارجاع میشود. در جلسه رسیدگی، با ارائه قرارداد اجاره و اثبات تحویل یا آمادگی برای تحویل ملک، موجر به استرداد وجه محکوم خواهد شد.
خسارت تأخیر تأدیه ودیعه چیست و بر چه مبنایی محاسبه میشود؟
حسینی: اگر مستأجر ملک را تخلیه کرده و آمادگی خود را برای تحویل کلید مستند کرده باشد، اما موجر ودیعه را پس ندهد، خسارت تأخیر تأدیه قابل مطالبه است.
مبنای محاسبه این خسارت، رأی وحدت رویه شماره ۸۵۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مصوب ۱۴۰۳ است. طبق این رأی، خسارت تأخیر تأدیه بر اساس تناسب تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از تاریخ مطالبه تا زمان پرداخت واقعی محاسبه میشود.
اگر موجر ادعا کند پول ندارد یا بخواهد پرداخت ودیعه را منوط به اجاره دادن ملک به شخص ثالث کند، تکلیف چیست؟
حسینی: ادعای عدم تمکن مالی یا مشروط کردن استرداد ودیعه به آمدن مستأجر بعدی، تعهد موجر را ساقط نمیکند و دفاع موجهی در دادگاه نیست.
اگر موجر ملک را بدون تسویه با مستأجر قبلی به شخص دیگری اجاره دهد، تعهد او به استرداد ودیعه مستأجر اول پابرجا بوده و در صورت طرح دعوا، با توقیف اموال و مسدود شدن حسابهای مالی مواجه خواهد شد.
مستأجر هنگام تخلیه ملک، برای پیشگیری از ادعاهای بعدی موجر چه اسنادی را باید تهیه کند؟
حسینی: مستأجر باید اقدامات زیر را انجام دهد:
تنظیم صورتجلسه تحویل ملک با امضای موجر یا شهود.
گرفتن عکس و فیلم تاریخدار از تمامی بخشهای ملک و کنتورها.
در صورت امتناع موجر از تحویل گرفتن ملک، مستأجر باید دادخواست تأمین دلیل ثبت کند تا وضعیت ظاهری ملک به طور رسمی صورتجلسه شود.
در صورت عدم توافق طرفین بر سر میزان خسارت یا بدهی، مرجع قضایی چگونه تصمیم میگیرد؟
حسینی: چنانچه طرفین بر سر میزان خسارت به توافق نرسند، مرجع رسیدگیکننده پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و دادگاه بر مبنای نظریه کارشناس رأی صادر میکند.
بهترین مسیر برای ثبت شکایت
نقشه راه عملیاتی مستأجر برای پرهیز از اشتباهات رایج چیست؟
حسینی: ارسال اظهارنامه رسمی، ثبت دادخواست تأمین دلیل، تودیع کلید به شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح، و ثبت دادخواست مطالبه وجه ودیعه.
این اشتباهات را مرتکب نشوید تا سریعتر به حقوق خود برسید!
اشتباهات مهلکی که مستأجر باید از آنها پرهیز کند را توضیح دهید.
حسینی: تحویل دادن کلید بدون دریافت رسید مکتوب، امضای فرم تسویهحساب پیش از دریافت واقعی پول، و سکونت بدون مجوز در ملک پس از تودیع وجه توسط موجر.
ضمانت اجرای مطالبه اجارهبهای بیش از سقف مقرر
در رابطه با سقف افزایش اجارهبها بر اساس قانون، مردم باید به چه نکاتی توجه کنند؟
حسینی: مبنای قانونی تعیین سقف اجارهبها، قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن است. در صورتی که موجر بیش از سقف مجاز دریافت کند، مستأجر میتواند نسبت به استرداد وجوه اضافه پرداختی تا پنج سال پس از پرداخت اقدام کند.
منبع: میزان
