انجام معامله به صورت عادی ممنوع می‌شود
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تسهیل ثبت رسمی معاملات با اجرای قانون الزام، گفت: ممنوعیت انجام معامله به صورت عادی فقط با اجرای سامانه موضوع ماده ۱۰ محقق می‌شود.
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به تشریح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت و اظهار داشت: با توجه به ابرچالش‌های موجود در نظام حقوقی و اقتصادی، رهبر معظم انقلاب اسناد عادی را یکی از منابع اصلی فساد دانسته‌اند. نظام حقوقی معاملات اموال غیرمنقول با مشکلات عدیده‌ای مواجه است. مقام معظم رهبری در دیدار مورخ ۶ تیر ۱۴۰۲ با رئیس و مسئولان قوه قضائیه، با تأکید بر اینکه معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول یکی از منشأهای فساد است، به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تصویب آن در مجلس اشاره کرده و فرمودند: سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول مسئله‌ای بسیار مهم است. بسیاری از فسادها در حوزه اموال غیرمنقول ناشی از معاملات غیررسمی و عادی است که باید از آن جلوگیری شود. ایشان افزودند حتی اگر شورای نگهبان اشکالی در این قانون تشخیص دهد، مصلحت قطعی نظام و کشور در پیگیری این قانون است، زیرا روش کنونی که با نوشتن چند خط معامله انجام می‌شود، خود منشأ فسادهای بزرگ است. بنابراین، ضرورت سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در حوزه اموال غیرمنقول مورد تأکید رهبر انقلاب قرار گرفته است.
وی افزود: برخی از آسیب‌های ناشی از اسناد عادی که به آشفتگی و اختلال در معاملات منجر شده شامل ایجاد بستر زمین‌خواری، بی‌ثباتی مالکیت دولت و اشخاص بر اراضی و املاک، ناتوانی در اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری در حوزه اراضی، ناکارآمدی حکمرانی در این بخش، افزایش پرونده‌های قضایی مرتبط با اختلافات ملکی، فراهم شدن زمینه پولشویی، افزایش امکان کلاهبرداری و معاملات معارض، ناامنی در معاملات اموال غیرمنقول، بالا بودن ریسک معاملات، نبود بانک اطلاعاتی جامع املاک و زمین، و فرار از پرداخت دیون است.
بابایی خاطرنشان کرد: برای رفع این آسیب‌ها و تحقق سیاست‌های کلی نظام در راستای ترویج سند رسمی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید. این قانون، بر اساس مصلحت مورد نظر رهبر انقلاب، به تأیید رسیده است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توضیح داد: این قانون پس از رفع ایرادات شورای نگهبان و اصلاحات مجلس، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع و تصویب شد. بر اساس مصوبه مجمع، تنظیم سند رسمی برای معاملات اموال غیرمنقول الزامی است و ضمانت‌های اجرایی، حقوقی و انضباطی برای آن پیش‌بینی شده است. همچنین، در مواد ۱، ۲ و ۱۰ قانون، مواعدی برای تشویق اشخاص به ثبت رسمی اسناد در نظر گرفته شده است. پس از انقضای این مهلت‌ها، معاملات اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی ثبت شوند و در غیر این صورت، معاملات عادی در محاکم قضایی و دستگاه‌های اجرایی قابل پذیرش نخواهد بود.
وی ادامه داد: یکی از ویژگی‌های این قانون، تسهیل ثبت رسمی معاملات است. این معاملات به‌صورت آنی در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شوند و استعلامات مربوطه نیز به‌صورت الکترونیکی و فوری انجام خواهد شد. همچنین، تسهیلاتی برای صدور سند رسمی برای املاک و اراضی فاقد سند پیش‌بینی شده است.
بابایی اظهار داشت: برای اجرای این قانون، زیرساخت‌هایی در قالب سامانه‌ها و نرم‌افزارها طراحی شده و مواعدی برای آن تعیین شده است. اجرای ماده ۱ قانون، که به ممنوعیت معاملات عادی اشاره دارد، به سازمان ثبت اسناد و املاک واگذار شده است. این سازمان باید سامانه موضوع ماده ۱۰ را ظرف یک سال پس از تصویب قانون طراحی کند و پس از راه‌اندازی این سامانه، یک سال دیگر طول خواهد کشید تا ماده ۱ اجرا شود. همچنین، مردم دو سال فرصت دارند تا اسناد عادی خود را در سامانه بارگذاری کنند. بنابراین، اجرای قانون تا آماده‌سازی زیرساخت‌ها و گذراندن دوره آزمایشی شش‌ماهه آغاز نخواهد شد و به‌صورت تدریجی اجرایی می‌شود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: در این قانون، فرایند دقیقی برای پایش اسناد عادی صادرشده قبل از اجرای قانون طراحی شده تا با رعایت قوانین، به سند رسمی تبدیل شوند. موانع غیرضروری برای صدور سند رسمی برای اراضی فاقد سند برداشته شده و پس از گذشت مواعد قانونی، تنظیم سند رسمی برای انتقال اموال غیرمنقول الزامی است. در صورت عدم ثبت رسمی، معامله باطل خواهد بود.
وی تأکید کرد: برای معاملات عادی انجام‌شده پیش از اجرای قانون، سامانه‌ای در ماده ۱۰ پیش‌بینی شده که به اشخاص اجازه می‌دهد طی دو سال اسناد و ادعاهای خود را بارگذاری کنند تا حقوقشان حفظ شود. این سامانه همچنین به سازمان ثبت امکان می‌دهد پاسخ‌های دقیقی به استعلامات ارائه دهد.
بابایی تصریح کرد: طبق این قانون، مالکان دارای سند رسمی مشکلی نخواهند داشت و تنها باید معاملات آتی خود را به‌صورت رسمی انجام دهند. مشاعی یا مفروز بودن ملک در این مورد تأثیری ندارد و در صورت اختلاف بین مالکان، موضوع از طریق اداره ثبت یا دادگاه پیگیری می‌شود.
وی افزود: مالکان دارای سند عادی باید در مهلت قانونی به سامانه مراجعه کرده و با بارگذاری مستندات و نقشه ملک، ادعای خود را ثبت کنند. سپس، بسته به مورد، به مراجع قضایی یا اداری مانند وزارت جهاد کشاورزی یا هیئت‌های حل اختلاف مراجعه کرده و برای دریافت سند رسمی اقدام کنند. مالکیت این افراد پس از دریافت سند رسمی علیه همه قابل استناد خواهد بود.
بابایی در پایان گفت: این افراد می‌توانند حقوق خود را به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی منتقل کنند و اجرای این قانون مشکلی برای آن‌ها ایجاد نخواهد کرد. در ماده ۱۰ قانون نیز تأکید شده که پس از انقضای مهلت قانونی، ادعاهای ثبت‌نشده در سامانه علیه اشخاص ثالث قابل استناد نیست، مگر اینکه واهی بودن ادعا در مراجع قضایی اثبات شود. بنابراین، سازوکارهای حقوقی و ثبتی برای الزام به ثبت رسمی، تسهیل معاملات، و تعیین وضعیت مالکیت در این قانون پیش‌بینی شده است.
